English
Deutsch
2025. szeptembertől indul az Otthon Start Program, amellyel fix 3%-os kamatra lehet felvenni kölcsönt első lakás vásárlása vagy építése céljából. Az Otthon Start Program feltételeiről, a jogosultak köréről már sok cikk született. Felmerül a kérdés azonban, hogy kapcsolódik-e vagyonszerzési illetékmentesség vagy kedvezmény az Otthon Start Programhoz.
A rövid válasz: Nem.
A hosszabb válasz: Bizonyos feltételek teljesítésülése esetén igen.
Habár az Illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény („Itv”) bizonyos esetben illetékmentességet biztosít az első lakás vásárlók számára, az Otthon Start Program részletes feltételeit szabályozó 227/25025 (VII.31.) Korm. rendeletben („Kormányrendelet”) meghatározott első lakás vásárlók köre nem azonos az Itv-ben meghatározott első lakás vásárlóival. A Kormányrendelet elfogadásával pedig nem került módosításra az Itv.
Jelen cikkünkben összefoglaljuk, hogy milyen esetben jogosultak a 3%-os kedvezményes hitelt felvevő lakásvásárlók illetékmentességre vagy illetékkedvezményre.
1. 50%-os illetékkedvezmény első lakásvásárlók részére
Az Itv. szerint a 35. életévét be nem töltött fiatal az első lakástulajdonának (tulajdoni hányadának) megszerzése esetén az egyébként fizetendő illeték 50%-ig terjedő kedvezményre jogosult, ha az egész lakástulajdon forgalmi értéke a 15 millió forintot nem haladja meg. Ilyen forgalmi értékű lakás tulajdoni hányadának megszerzése esetén a vagyonszerzőt a szerzett tulajdoni hányaddal arányos mértékű kedvezmény illeti meg.
Az Itv-ben szabályozott 50%-os illetékkedvezménynek tehát három feltétele van:
- a lakás vásárlója 35 év alatti legyen;
- korábban nem volt a tulajdonában lakás
- a lakás forgalmi értéke maximum 15 millió Ft lehet.
Fontos kiemelni, hogy az illetékkedvezmény akkor is igénybe vehető, ha a vevő csak a lakás egy bizonyos tulajdoni részét (pl. ½ tulajdoni hányadot) vásárolja meg. Ezzel szemben a Kormányrendelet értelmében a kedvezményes 3%-os kölcsön hitelcélja nem lehet lakóingatlan résztulajdonának megszerzése.
A Kormányrendelet ugyanakkor
- nem köti korhatárhoz a 3%-os kölcsön felvételét, valamint
- nem 15 millió Ft-ra hanem bruttó 100 millió Ft-ra korlátozza a kölcsön segítségével megvásárolható lakások, bruttó 150 millió Ft-ra pedig az egylakásos lakóépületek (ill. tanyák vagy birtokközpont) forgalmi értékét; továbbá úgy rendelkezik, hogy a lakás alapterületére vetített vételára nem haladhatja meg a bruttó 1.500.000,- Ft-ot négyzetméterenként.
Az első lakástulajdon fogalmát is jóval tágabban értelmezi a Kormányrendelet, mint az Itv.
a) Első lakástulajdon fogalma az Itv. értelmében
Az Itv. alapján csak az a fiatal veheti igénybe az 50%-os illetékkedvezményt, akinek nincs és nem is volt lakástulajdona, lakástulajdonban 50%-ot elérő tulajdoni hányada vagy lakástulajdonhoz kapcsolódó, az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett vagyoni értékű joga (pl. haszonélvezeti jog). A kedvezményre való jogosultság megállapításánál figyelmen kívül kell hagyni az özvegyi haszonélvezeti joggal terhelt, továbbá az olyan lakástulajdont, amelyet nagykorú vagyonszerző esetén a nagykorúság elérését megelőzően idegenítettek el. Azaz, ha pl. valaki kiskorúként örökölt egy lakás, amit még 18 éves kora előtt eladott, az első lakásszerzőnek minősül. Szintén első lakásszerzőnek minősülhet az, aki 50%-nál kisebb mértékű tulajdoni hányaddal rendelkezik vagy rendelkezett korábban egy lakásban.
b) Első lakástulajdon fogalma a Kormányrendelet értelmében
A Kormányrendelet a kölcsön felvételére jogosultak körének meghatározása során megengedőbb, mint az Itv. A Kormányrendelet ugyanis csak az elmúlt 10 évet vizsgálja, azaz, ha valaki korábban rendelkezett lakástulajdonnal, de azt több, mint 10 éve eladta, úgy jogosult a kölcsönt igényelni. Szintén jogosult a kölcsönt igényelni az a személy, aki
- olyan belterületi lakóingatlanban rendelkezett tulajdonjoggal, amelyben tulajdoni hányadának értékbecslő által megállapított aktuális piaci értéke nem haladta meg a 15 millió forintot,
- olyan belterületi lakóingatlanban rendelkezik vagy rendelkezett tulajdonjoggal, amelynek lebontását az építésügyi hatóság elrendelte vagy engedélyezte, vagy
- olyan belterületi lakóingatlanban rendelkezik vagy rendelkezett tulajdonjoggal, amely haszonélvezettel terhelten került a tulajdonába, és az érintett lakóingatlanban a kölcsön iránti kérelem benyújtásakor is ugyanazon haszonélvező lakik, továbbá
- ha az igénylő a kölcsön iránti kérelem benyújtásának időpontjában, és a benyújtását megelőző 10 éven belül egyidejűleg legfeljebb egy belterületi lakóingatlanban legfeljebb 50 százalékos tulajdoni hányaddal rendelkezett.
A fentiekből kitűnik, hogy ha valaki a Kormányrendelet értelmében első lakásvásárlónak minősül, azaz jogosult a 3%-os kölcsön felvételére, az nem jogosult automatikusan a Itv-ben meghatározott 50%-os mértékű illetékkedvezményre.
Az alábbi esetekben azonban illetékmentességre lehet jogosult a 3%-os kölcsön segítségével lakást vásárló vevő.
2. Illetékmentesség újépítésű lakás vásárlása esetén
Az Itv. szerint illetékmentes az olyan 15 millió forintot meg nem haladó forgalmi értékű új lakás megvásárlása, amit egy vállalkozó értékesítés céljára újonnan épített, építtetett – ideértve az ingatlan-nyilvántartásban nem lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott és ténylegesen sem lakás céljára használt épület átalakításával, továbbá a lakóépület bővítésével (például tetőtér-beépítéssel) létesített lakást is. Ha az új lakás forgalmi értéke maximum 30 millió forint, akkor az illeték alapjából 15 millió forint levonható.
3. Illetékmentesség CSOK ill. CSOK Plusz kölcsönnel történő vásárlás esetén
Az Itv. szerint szintén mentes a vagyonszerzési illeték alól a lakásvásárlás abban az esetben, ha CSOK vagy CSOK Plusz kölcsönt vesz fel a vevő a lakás vásárláshoz. A Kormányrendelet kifejezetten lehetővé teszi, hogy a vevők az Otthon Start program keretében felvehető 3%-os kölcsön mellett CSOK-ot vagy CSOK Plusz-t is igénybe vegyenek, akár úgy is, hogy a két különböző típusú kölcsönt más – más bank nyújtsa.
4. Illetékmentesség építési telek vásárlása esetén
Az Otthon Start program keretében nemcsak lakás vásárlására, hanem belterületi lakás, egylakásos lakóépület, tanya vagy birtokközpont építéséhez is felvehető a 3%-os kölcsön. Ennek kapcsán érdemes kitérni arra, hogy az Itv. értelmében illetékmentes a lakóház építésére alkalmas telektulajdonnak (tulajdoni hányadnak), a megszerzése, ha a vagyonszerző az ingatlanon 4 éven belül lakóházat épít, és a felépített lakóházban a lakás(ok) hasznos alapterülete eléri a településrendezési tervben meghatározott maximális beépíthetőség legalább 10 %-át. Lehetőség van tehát arra, hogy valaki illetékmentesen vásároljon egy építési telket, majd arra 4 éven belül lakóházat építsen a 3%-os kedvezményes kölcsön felvételével.
* * *
A fentiek alapján elmondható, hogy a CSOK ill. CSOK Plusz kölcsöntől eltérően az Otthon Start program keretében felvett kedvezményes kölcsön nem jár automatikusan illetékmentességgel, de bizonyos esetekben mégis lehetősége lesz a 3%-os kölcsön segítségével lakást vásárló vagy építő vevőknek vagyonszerzési illetékmentességet igényelni.