English
Deutsch
A bírósági végrehajtásról szóló 1994. évi LIII. törvény (a továbbiakban: Végrehajtási törvény) 2023. szeptember 5. napján hatályba lépett módosítása új lehetőséget biztosít a lakásbérleti szerződések felmondása kapcsán keletkező problémák kezelésére. Ezentúl a bérbeadók határozatlan idejű szerződés felmondása után is kérhetik a lakás kiürítését gyorsított, nemperes eljárásban, ha a bérlő nem hagyja el a lakást önként.
Habár a törvénymódosítás nem explicit módon fogalmazza meg ezt a lehetőséget, de mind törvénymódosítás szövegének nyelvtani értelmezéséből, mind a bírói gyakorlatból úgy tűnik, hogy az önkényes lakáskiürítésre vonatkozó eljárás a határozatlan időre kötött bérleti szerződések felmondása esetén is alkalmazható.
A korábbi szabályozás:
Gyorsított eljárás csak határozott idejű bérleti szerződéseknél
A módosítást megelőzően a bérbeadók csak a határozott időre kötött lakásbérleti szerződés esetén kérhették a gyorsított eljárást, ha a bérlő nem költözött ki a szerződés lejárta után. Ebben az esetben a bérbeadónak 60 nap állt rendelkezésére a lakás kiürítésére vonatkozó kérelem benyújtására.
A gyakorlatban sokszor felmerült azonban problémaként, hogy míg a határozott idejű lakásbérleti szerződés megszűnése esetén lehetőséget engedett a jogalkotó a bérbeadónak a költséghatékonyabb gyorsított eljárásra, addig a határozatlan idejű bérleti szerződés felmondása esetén a bérbeadónak bonyolult, költséges és hosszadalmas peres eljárást kellett indítania, amennyiben a bérlő önkényesen a lakásban maradt.
A módosítás eredménye:
Egyszerűsített eljárás határozatlan idejű bérleti szerződéseknél is
A 2023. szeptember 5-én hatályba lépett törvénymódosítással ez a korábbi ellentmondásos helyzet megoldódni látszik, ugyanis az önkényesen elfoglalt lakás kiürítésére vonatkozó szabályokat kiterjesztették a határozatlan idejű bérleti szerződésekre is. A bérbeadók mostantól határozatlan idejű szerződések megszűnésekor is kérhetik nemperes eljárásban a lakás kiürítését, feltéve, hogy a bérlő jogszerűen tartózkodott korábban a lakásban, de a szerződés felmondása után nem távozott. A kérelmezőnek igazolnia kell a korábbi jogviszonyt és annak megszűnését, például a bérleti szerződés és a felmondás dokumentumainak bemutatásával. A gyorsított eljárásban ugyanis nincs helye bizonyítási eljárásnak.
Ráadásul a módosításból az is következik, hogy határozatlan idejű bérleti szerződések megszűnése esetén a lakáskiürítés iránti kérelem benyújtására nem vonatkozik a 60 napos határidő.
Az eljárás előnyei:
Gyorsabb, költséghatékonyabb megoldás
A bíróság a kérelem beérkezését követő 5 munkanapon belül meghozza a lakás kiürítésére vonatkozó végzést, és felhívja a végrehajtót, hogy a jogerős végzés kézhezvételét követő 3 munkanapon belül foganatosítsa a lakás kiürítését.
Fentiek értelmében tehát, ha a bérbeadó a határozatlan időre kötött lakásbérleti szerződést felmondja, de a bérlő nem költözik ki, a bérbeadó a hosszadalmas és költséges peres eljárás helyett gyorsított, ú.n. nemperes eljárásban kérheti a bíróságtól a lakáskiürítést. A eljárás illetéke 5.000,- Ft.
A Végrehajtási törvény módosítása óta még csak egy év telt el, de bízunk benne, hogy ez a gyakorlat kikristályosodik pár év elteltével, és az új eljárásrend megkönnyíti a bérbeadók helyzetét.