Ingatlant vásárolna? Betelepülőkkel szembeni jogvédelemről szól a a helyi önazonosságról szóló törvény

2025. július 1-jén hatályba lép a helyi önazonosság védelméről szóló törvény, amely jelentős változást hozhat számos magyar település életében – különösen ott, ahol a beköltözések vagy az ingatlanfelvásárlások már most is feszültségeket keltenek. Az új szabályozás célja, hogy a helyi közösségek – települések, városrészek, kerületek – védelmet és konkrét jogi eszközt kapjanak identitásuk, életformájuk és társadalmi szerkezetük megőrzésére.

Miért volt szükség erre a törvényre?

Az utóbbi években egyre több ember költözik ki a nagyvárosokból vidéki, természetközeli vagy üdülőövezeti településekre. Ennek számos előnye van – de sok településen az ingatlanárak drágulásával, a helyi infrastruktúra túlterhelődésével és a közösségi életformák felbomlásával is járhat.

A törvény előzménye az Alaptörvény 15. módosítása, amely kimondja, hogy „a tartózkodási hely szabad megválasztása nem sértheti a helyi közösségek önazonossághoz való jogát.“ Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy az önkormányzatok rendeleti úton szabályozhatják, kik és milyen feltételekkel költözhetnek be a településre.

Az önkormányzatok háromféle jogvédelmi eszközt alkalmazhatnak és vezethetnek be rendeletben, és ennek tartalmát évente egyszer módosíthatják:

Elővásárlási jog (dologi jogvédelmi eszköz)
Ha egy ingatlant nem helyi lakos vásárolna meg, az önkormányzat, a szomszéd vagy egy helyi lakos elővásárlási jogot gyakorolhat.
Lakcímlétesítés korlátozása (személyi jogvédelmi eszköz)
A beköltözni szándékozó személy nem létesíthet lakcímet a településen – vagy csak bizonyos közösségi vagy közérdekű feltételek teljesítése után (például: életvitelszerű munkavégzés, közösségi hozzájárulás).
Betelepülési hozzájárulás
Az önkormányzat hozzájárulási díjat írhat elő a betelepüléshez, ha a település elérte a rendeletben meghatározott „kívánatos lakosságszámot”. Ez az ún. „beköltözési adó” forrást is biztosíthat a közszolgáltatások fenntartására.

Milyen ingatlanokra nem vonatkozik a törvény?

A törvény kizárólag lakóingatlanok – azaz lakás, ház vagy más lakhatásra szolgáló épület – megszerzésére és használatára alkalmazható.

Nem vonatkozik a törvény azokra az ingatlanszerzésekre, amelyek hatósági, bírósági eljárás, öröklés vagy más, jogszabály által meghatározott módon történnek.

Kikre nem alkalmazható a törvény? Mentességek

A törvény nem alkalmazható jogszabályon alapuló ingatlanszerzés esetén, így pl. bírósági vagy végrehajtási eljárásban, hagyatéki, adóvégrehajtási, felszámolási, adósságrendezési ügyekben, vagy hatósági/jogi döntés alapján történő tulajdonszerzésnél.

Jogi személyekre nem terjed ki a „betelepülő” fogalom, az csak az a természetes személy, aki a településen ingatlantulajdonnal, lakóhellyel vagy tartózkodási hellyel nem rendelkezik, és a településen kíván ingatlant szerezni vagy lakcímet létesíteni tehát cégek, egyesületek, alapítványok nem esnek a szabályozás alá.

A törvény kifejezetten mentességet ad többek között:

• helyi lakos hozzátartozóinak,

• származási hellyel rendelkezőknek,

• helyi munkavállalóknak, tanulóknak,

• egyházi, közszolgálati, vagy intézményi szereplőknek,

• állami lakástámogatással vásárlóknak (pl. CSOK).

• Az önkormányzat is kijelölhet további kedvezményezetteket

A törvény (visszaható hatállyal) nem alkalmazható

• ha az ingatlan-nyilvántartási eljárás a törvény hatályba lépése előtt indult meg.

• azon jogügylet során, amelyek esetében e törvény hatálybalépését megelőzőenadásvételi előszerződés, adásvételi szerződés került megkötésre, és foglaló, előleg vagy vételárrészlet került megfizetésre,

• ha az e törvény hatálybalépése előtt adásvételi előszerződés vagy adásvételi szerződés került megkötésre és a lakcímlétesítésre e törvény hatálybalépését követően kerül sor.

A jogvédelmi eljárás

A jogvédelmi eljárás az abban érintett természetes személy kérelmére indul. Az önkormányzat rendelete határozza meg a döntéshozó szervet: lehet a jegyző, a képviselő-testület, vagy annak bizottsága. A döntést 30 napon belül kell meghozni, ez indokolt esetben 30 nappal meghosszabbítható. A döntés lehet engedélyezés (lakcímlétesítés, ingatlanszerzés), feltételhez kötött engedélyezés (pl. közösségi szolgálat teljesítése), elutasítás. A kedvező döntés 3 évig érvényes, és – ha az önkormányzat rendelete megengedi – kiterjedhet a kérelmező hozzátartozójára is, vagyis ezen időszak alatt kell megvalósulnia az ingatlanszerzésnek vagy a lakcímlétesítésnek. A döntés ellen jogorvoslatnak nincs helye közigazgatási úton.

Jogkövetkezmények

Jogellenes ingatlanszerzés esetén az önkormányzat megtámadhatja az adásvételi szerződést. Jogellenes lakcímlétesítés esetén: a lakcím törölhető, bírság szabható ki.

Mi várható a gyakorlatban?

Az önkormányzatoknak lehetőségük lesz „lokális vétójogot” gyakorolni az ingatlanpiacon – de csak akkor, ha valóban élnek a rendeletalkotási jogukkal. A törvény rendelkezése tehát csak annyiban alkalmazható, amennyiben világos önkormányzati rendeleti szabályozás és a bejelentésekkel kapcsolatos ellenőrzési eljárás kialakításra kerül.

Végezetül: Mire érdemes figyelni ingatlant vásárlónak?

Ingatlan vásárlása előtt fokozott figyelmet kell fordítani arra, hogy az adott település elfogadott-e a helyi önazonosság védelméről szóló rendeletet, és az milyen korlátozásokat tartalmaz. Emiatt mindenképpen ajánljuk, hogy a jövőben – különösen elővásárlási joggal érintett vagy kockázatos helyzetekben – ügyvéd bevonásával keressen ingatlant, és már az adásvétel előkészítési szakaszában konzultáljon.

További kérdése van a törvény alkalmazásáról, vagy jogi támogatásra van szüksége?
Forduljon a budlegal csapatához bizalommal – támogatjuk az ingatlan keresésben és segítünk eligazodni a szabályozásban is.