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Am 1. Juli 2025 tritt das Gesetz zum Schutz der lokalen Identität in Kraft, das bedeutende Veränderungen im Leben vieler ungarischer Gemeinden mit sich bringen kann – insbesondere dort, wo Zuzug oder Immobilienaufkäufe bereits jetzt Spannungen hervorrufen. Ziel der neuen Regelung ist es, lokalen Gemeinschaften – Gemeinden, Stadtteilen, Bezirken – Schutz und konkrete rechtliche Mittel zur Bewahrung ihrer Identität, Lebensweise und gesellschaftlichen Struktur zu geben.
Warum war dieses Gesetz notwendig?
In den letzten Jahren ziehen immer mehr Menschen aus Großstädten in ländliche, naturnahe oder touristische Gebiete. Dies hat viele Vorteile – führt jedoch in zahlreichen Gemeinden auch zu steigenden Immobilienpreisen, überlasteter Infrastruktur und dem Zerfall traditioneller Gemeinschaftsformen.
Dem Gesetz ging die 15. Änderung der ungarischen Verfassung voraus, die festlegt: „Die freie Wahl des Aufenthaltsortes darf das Recht der lokalen Gemeinschaften auf ihre Identität nicht verletzen.“ In der Praxis bedeutet dies, dass Kommunen durch Verordnungen regeln können, wer unter welchen Bedingungen in ihre Gemeinde ziehen darf.
Drei Instrumente zum Schutz der lokalen Identität
Kommunen können drei verschiedene Schutzinstrumente per Verordnung einführen und deren Inhalt jährlich einmal ändern:
Wenn eine Immobilie nicht von einem ortsansässigen Käufer erworben werden soll, kann die Kommune – oder eine von ihr benannte örtliche Person oder Organisation – ein Vorkaufsrecht ausüben.
Eine zuziehende Person darf sich nicht oder nur unter bestimmten sozialen bzw. gemeinwohlbezogenen Voraussetzungen anmelden (z. B. regelmäßige Erwerbstätigkeit, Beitrag zum Gemeinwohl).
Hat die Gemeinde die in der Verordnung festgelegte „wünschenswerte Einwohnerzahl“ erreicht, kann sie eine Gebühr für den Zuzug festlegen – diese sogenannte „Einzugssteuer“ kann auch zur Finanzierung öffentlicher Dienstleistungen dienen.
Auf welche Immobilien findet das Gesetz keine Anwendung?
Das Gesetz gilt ausschließlich für Wohnimmobilien – also Häuser, Wohnungen oder andere zum dauerhaften Wohnen bestimmte Gebäude.
Keine Anwendung findet es bei Eigentumserwerb durch behördliche oder gerichtliche Verfahren, Erbschaft oder andere gesetzlich geregelte Erwerbstatbestände.
Wer ist vom Gesetz ausgenommen? – Ausnahmen und Befreiungen
Das Gesetz gilt nicht für Erwerbstatbestände, die auf einer gesetzlichen Grundlage beruhen, wie z. B. Erwerb im Rahmen von Gerichts- oder Vollstreckungsverfahren, Nachlass-, Steuer- oder Insolvenzverfahren oder bei hoheitlichem Eigentumsübergang.
Der Begriff des „Zuziehenden“ bezieht sich ausschließlich auf natürliche Personen, die weder Wohnsitz, Aufenthaltsort noch Immobilieneigentum in der betroffenen Gemeinde haben, jedoch dort eine Immobilie erwerben oder sich anmelden möchten – juristische Personen (z. B. Firmen, Vereine, Stiftungen) sind davon nicht betroffen.
Das Gesetz sieht Ausnahmen insbesondere für folgende Gruppen vor:
Rückwirkende Nichtanwendung des Gesetzes
Das Gesetz gilt nicht:
Das Schutzverfahren
Das Verfahren wird auf Antrag der betroffenen natürlichen Person eingeleitet. Die kommunale Verordnung bestimmt, wer über den Antrag entscheidet – dies kann der Notar, der Gemeinderat oder ein Ausschuss sein. Die Entscheidung muss innerhalb von 30 Tagen getroffen werden; in begründeten Fällen ist eine einmalige Verlängerung um weitere 30 Tage möglich.
Die Entscheidung kann lauten:
Die positive Entscheidung gilt für drei Jahre und – sofern die Verordnung dies zulässt – auch für Angehörige des Antragstellers.
Es besteht kein verwaltungsrechtlicher Rechtsbehelf gegen die Entscheidung, da diese nicht als Verwaltungsakt gilt.
Rechtsfolgen bei Verstoß
Bei unrechtmäßigem Immobilienerwerb kann die Gemeinde den Kaufvertrag anfechten.
Bei unzulässiger Wohnsitzbegründung kann die Anmeldung gelöscht und ein Bußgeld verhängt werden.
Was ist in der Praxis zu erwarten?
Kommunen erhalten mit dem Gesetz ein lokales Vetorecht auf dem Immobilienmarkt – aber nur, wenn sie dieses auch aktiv durch Verordnungen ausüben. Die Anwendung des Gesetzes hängt somit wesentlich von der Klarheit und Umsetzung kommunaler Vorschriften sowie von funktionierenden Prüfmechanismen ab.
Worauf sollten Immobilienkäufer künftig achten?
Vor dem Immobilienerwerb sollte sorgfältig geprüft werden, ob eine kommunale Verordnung zum Schutz der lokalen Identität besteht – und welche Einschränkungen sie enthält.
Daher empfehlen wir dringend, insbesondere bei Vorkaufsrechtsfällen oder komplexen Situationen, frühzeitig einen Rechtsanwalt einzubinden, schon bei der Vorbereitung des Kaufvertrags.
Sie haben Fragen zur Anwendung des Gesetzes oder benötigen rechtliche Unterstützung?
Wenden Sie sich vertrauensvoll an das Team von budlegal – wir unterstützen Sie beim Immobilienkauf und helfen Ihnen, sich im neuen Regelwerk zurechtzufinden.