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Mit Wirkung vom 24. Juni 2023 wurde das ungarische Zivilgesetzbuch geändert und ein neues Rechtsinstitut, nämlich das Erbbaurecht eingeführt. Das Erbbaurecht ist im ungarischen Rechtsystem nicht unbekannt, es wurde Anfang des letzten Jahrhunderts bereits in mehreren ungarischen Gesetzen geregelt, aber das erste ungarische Zivilgesetzbuch vom 1959 regelte das Erbbaurecht nicht mehr. Dieses Rechtsinstitut kehrt also nach 64 Jahren in das ungarische Rechtsystem zurück.
Inhalt
Aufgrund des Erbbaurechts ist der Erbbauberechtigte berechtig, auf oder unter der Oberfläche eines Grundstücks ein Bauwerk zu errichten und nutzbar zu machen. Aufgrund dieses Rechtes kann also der Erbbauberechtigte das Bauwerk errichten oder errichten lassen und das Grundstück zu diesem Zweck nutzen, sowie das auf dem Grundstück errichtete oder vorhandene Bauwerk besitzen, nutzen und nutzbar machen. Das Erbbaurecht kann also nicht nur hinsichtlich zukünftige, sondern auch bereits bestehende Bauwerke bestellt werden.
Dauer und Entgelt
Das Erbbaurecht kann mit einem Vertrag auf bestimmte Zeitdauer, höchstens jedoch für 50 Jahre bestellt werden. Es kann sich entweder auf dem ganzen Grundstück oder auf einen Teil des Grundstückes erstrecken. Das Erbbaurecht ist im Grundbuch einzutragen. Jede Beschränkung des Erbbaurechtes ist gegenüber Dritten nur dann gültig, wenn diese Beschränkungen aus dem Grundbuch oder aus dem zugrundeliegenden Vertrag erkennbar sind.
Im Vertrag ist es zur regeln, ob der Eigentümer des Grundstücks für die Bestellung des Erbbaurechts ein einmaliges Entgelt oder ein Entgelt in wiederkehrenden Leistungen (Erbbauzins) erhält. Der Erbbauzins steht dem jeweiligen Eigentümer des Grundstückes zu.
Veräußerbar und belastbar
Der wichtigste Unterschied zwischen dem Erbbaurecht und das Nießbrauchrecht oder Pachtrecht ist, dass das Erbbaurecht veräußert und durch Rechtsnachfolge erworben, sowie mit Hypothek oder mit anderen Rechten wie z.B. Vorkaufsrecht belastet werden kann. Die offizielle Begründung der Gesetzesänderung weist darauf hin, dass die Einführung des Erbbaurechts die Finanzierung von größeren Projekten (wie. z.B. Bau eines Solarkraftwerkes) ermöglicht. Die Schwierigkeiten bei der Finanzierung von Investitionen in den Bau verschiedener Gebäude, Bauwerke, Kunstwerke und technischer Anlagen lag bisher darin, dass keine ausreichenden Kreditgarantien vorhanden waren. Das Problem bestand darin, dass das Bauwerk oder das Kunstwerk, das in Zukunft gebaut werden soll, bisher nicht mit einer Hypothek belastet werden konnte, weil entweder der Wert der vorhandenen Grundstücke im Verhältnis zum Wert der zu finanzierenden Investition unzureichend war oder weil der Bauträger, der das Darlehen in Anspruch nehmen wollte, nicht darüber verfügte. Dies war ein typisches und sehr bedeutendes Hindernis, insbesondere bei Investitionen in Solarkraftwerke.
Beschränkung: Verbot für Verbraucher
Gleichzeitig ist es wichtig zu beachten, dass gemäß dem Gesetz es für Verbraucher verboten ist, bezüglich ihre eigene Immobilien Erbbaurecht zu bestellen oder ein Erbbaurecht zu erwerben.
Gemäß der offiziellen Begründung des Gesetzes ist diese Beschränkung dadurch gerechtfertigt, dass mehr als sechs Jahrzehnte lang in Ungarn kein Erbbaurecht geschaffen werden konnte und seine Wiedereinführung im Wesentlichen durch die Ausweitung der Wirtschaft und die Finanzierungsmöglichkeiten für Großinvestitionen notwendig wurde. Andererseits erfordert die Bestellung eines solchen Rechts eine vertragliche Struktur, die in der Regel von längerer Dauer ist, und die Rechte des Eigentümers erheblich einschränkt. Dies erfordert eine sorgfältigere Überlegung, die im Falle von Privatpersonen, aber insbesondere im Falle von Verbraucherverträgen nicht zumutbar ist. Darüber hinaus könnten die Neuartigkeit dieses Rechtsinstitutes, die mangelnde Erfahrung und Vertragspraxis sowie das fehlende Verständnis der Grundlage und des Wesens dieses Rechts auch ein Missbrauchspotenzial schaffen.
Diese Beschränkung ist jedoch insbesondere für solche Investitionen nachteilig, wo das Bauwerk auf Agrarländer geplant ist, weil Agrarländer derzeit hauptsächlich im Eigentum von Privatpersonen stehen. Da die offizielle Begründung so formuliert wurde, dass die Bestellung des Erbbaurechts für Verbraucher wegen den oben erwähnten Gründen derzeit noch nicht ermöglicht wird, gehen wir davon aus, dass dieses Verbot eine vorübergehende Beschränkung ist, und später abgeschafft wird.
Für weitere Fragen stehen die budlegal Rechtsanwälte jederzeit gerne zur Verfügung.
Dr. Dóra Tuczai, LL.M. (Berlin)
Rechtsanwältin
Partnerin der budlegal Rechtsanwälte