Am 1. Juli 2025 tritt das Gesetz zum Schutz der lokalen Identit\u00e4t in Kraft, das bedeutende Ver\u00e4nderungen im Leben vieler ungarischer Gemeinden mit sich bringen kann \u2013 insbesondere dort, wo Zuzug oder Immobilienaufk\u00e4ufe bereits jetzt Spannungen hervorrufen. Ziel der neuen Regelung ist es, lokalen Gemeinschaften \u2013 Gemeinden, Stadtteilen, Bezirken \u2013 Schutz und konkrete rechtliche Mittel zur Bewahrung ihrer Identit\u00e4t, Lebensweise und gesellschaftlichen Struktur zu geben.<\/p>\n
In den letzten Jahren ziehen immer mehr Menschen aus Gro\u00dfst\u00e4dten in l\u00e4ndliche, naturnahe oder touristische Gebiete. Dies hat viele Vorteile \u2013 f\u00fchrt jedoch in zahlreichen Gemeinden auch zu steigenden Immobilienpreisen, \u00fcberlasteter Infrastruktur und dem Zerfall traditioneller Gemeinschaftsformen.<\/p>\n
Dem Gesetz ging die 15. \u00c4nderung der ungarischen Verfassung voraus, die festlegt: \u201eDie freie Wahl des Aufenthaltsortes darf das Recht der lokalen Gemeinschaften auf ihre Identit\u00e4t nicht verletzen.\u201c In der Praxis bedeutet dies, dass Kommunen durch Verordnungen regeln k\u00f6nnen, wer unter welchen Bedingungen in ihre Gemeinde ziehen darf.<\/p>\n
Kommunen k\u00f6nnen drei verschiedene Schutzinstrumente per Verordnung einf\u00fchren und deren Inhalt j\u00e4hrlich einmal \u00e4ndern:<\/p>\n
Wenn eine Immobilie nicht von einem ortsans\u00e4ssigen K\u00e4ufer erworben werden soll, kann die Kommune \u2013 oder eine von ihr benannte \u00f6rtliche Person oder Organisation \u2013 ein Vorkaufsrecht aus\u00fcben.<\/p>\n
Eine zuziehende Person darf sich nicht oder nur unter bestimmten sozialen bzw. gemeinwohlbezogenen Voraussetzungen anmelden (z.\u202f<\/span>B. regelm\u00e4\u00dfige Erwerbst\u00e4tigkeit, Beitrag zum Gemeinwohl).<\/p>\n Hat die Gemeinde die in der Verordnung festgelegte \u201ew\u00fcnschenswerte Einwohnerzahl\u201c erreicht, kann sie eine Geb\u00fchr f\u00fcr den Zuzug festlegen \u2013 diese sogenannte \u201eEinzugssteuer\u201c kann auch zur Finanzierung \u00f6ffentlicher Dienstleistungen dienen.<\/p>\n Das Gesetz gilt ausschlie\u00dflich f\u00fcr Wohnimmobilien \u2013 also H\u00e4user, Wohnungen oder andere zum dauerhaften Wohnen bestimmte Geb\u00e4ude. Das Gesetz gilt nicht f\u00fcr Erwerbstatbest\u00e4nde, die auf einer gesetzlichen Grundlage beruhen, wie z.\u202f<\/span>B. Erwerb im Rahmen von Gerichts- oder Vollstreckungsverfahren, Nachlass-, Steuer- oder Insolvenzverfahren oder bei hoheitlichem Eigentums\u00fcbergang.<\/p>\n Der Begriff des \u201eZuziehenden\u201c bezieht sich ausschlie\u00dflich auf nat\u00fcrliche Personen, die weder Wohnsitz, Aufenthaltsort noch Immobilieneigentum in der betroffenen Gemeinde haben, jedoch dort eine Immobilie erwerben oder sich anmelden m\u00f6chten \u2013 juristische Personen (z.<\/span>\u202f<\/span><\/strong>B. Firmen, Vereine, Stiftungen) sind davon nicht betroffen<\/strong>.<\/span><\/p>\n Das Gesetz sieht Ausnahmen insbesondere f\u00fcr folgende Gruppen vor:<\/p>\n Das Gesetz gilt nicht:<\/p>\n Das Verfahren wird auf Antrag der betroffenen nat\u00fcrlichen Person eingeleitet. Die kommunale Verordnung bestimmt, wer \u00fcber den Antrag entscheidet \u2013 dies kann der Notar, der Gemeinderat oder ein Ausschuss sein. Die Entscheidung muss innerhalb von 30 Tagen getroffen werden; in begr\u00fcndeten F\u00e4llen ist eine einmalige Verl\u00e4ngerung um weitere 30 Tage m\u00f6glich.<\/p>\n Die Entscheidung kann lauten:<\/p>\n Die positive Entscheidung gilt f\u00fcr drei Jahre und \u2013 sofern die Verordnung dies zul\u00e4sst \u2013 auch f\u00fcr Angeh\u00f6rige des Antragstellers. Bei unrechtm\u00e4\u00dfigem Immobilienerwerb kann die Gemeinde den Kaufvertrag anfechten.<\/strong> Kommunen erhalten mit dem Gesetz ein lokales Vetorecht auf dem Immobilienmarkt \u2013 aber nur, wenn sie dieses auch aktiv durch Verordnungen aus\u00fcben<\/span><\/strong>. Die Anwendung des Gesetzes h\u00e4ngt somit wesentlich von der Klarheit und Umsetzung kommunaler Vorschriften sowie von funktionierenden Pr\u00fcfmechanismen ab.<\/p>\n Vor dem Immobilienerwerb sollte sorgf\u00e4ltig gepr\u00fcft werden, ob eine kommunale Verordnung zum Schutz der lokalen Identit\u00e4t besteht \u2013 und welche Einschr\u00e4nkungen sie enth\u00e4lt.<\/p>\n Daher empfehlen wir dringend, insbesondere bei Vorkaufsrechtsf\u00e4llen oder komplexen Situationen, fr\u00fchzeitig einen Rechtsanwalt einzubinden<\/span><\/strong>, schon bei der Vorbereitung des Kaufvertrags.<\/p>\n Sie haben Fragen zur Anwendung des Gesetzes oder ben\u00f6tigen rechtliche Unterst\u00fctzung?<\/span>\u200b<\/strong> Am 1. Juli 2025 tritt das Gesetz zum Schutz der lokalen Identit\u00e4t in Kraft, das bedeutende Ver\u00e4nderungen im Leben vieler ungarischer Gemeinden mit sich bringen kann \u2013 insbesondere dort, wo Zuzug oder Immobilienaufk\u00e4ufe bereits jetzt Spannungen hervorrufen. 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\nKeine Anwendung findet es bei Eigentumserwerb durch beh\u00f6rdliche oder gerichtliche Verfahren, Erbschaft oder andere gesetzlich geregelte Erwerbstatbest\u00e4nde.<\/p>\nWer<\/span> ist<\/span> vom<\/span> Gesetz<\/span> ausgenommen<\/span>? \u2013 Ausnahmen und Befreiungen<\/span><\/h3>\n
R\u00fcckwirkende<\/span> Nichtanwendung<\/span> des<\/span> Gesetzes<\/span><\/h3>\n
Das Schutzverfahren<\/span><\/h3>\n
\nEs besteht kein verwaltungsrechtlicher Rechtsbehelf<\/span><\/strong> gegen die Entscheidung, da diese nicht als Verwaltungsakt<\/span><\/strong> gilt.<\/p>\nRechtsfolgen<\/span> bei<\/span> Versto\u00df<\/span><\/h3>\n
\nBei unzul\u00e4ssiger Wohnsitzbegr\u00fcndung kann die Anmeldung gel\u00f6scht und ein Bu\u00dfgeld verh\u00e4ngt werden.<\/strong><\/p>\nWas ist in der Praxis zu erwarten?<\/span><\/h3>\n
Worauf sollten Immobilienk\u00e4ufer k\u00fcnftig achten?<\/span><\/h3>\n
\nWenden Sie sich vertrauensvoll an das Team von budlegal<\/span><\/strong> \u2013 wir unterst\u00fctzen Sie beim Immobilienkauf und helfen Ihnen, sich im neuen Regelwerk zurechtzufinden.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"